ハナハナ

わたしはリタイア後には大家さんになって悠々自適がいいな~

チョビチョビ

不動産投資は難しいって聞くけど、定期収入があるのは魅力的だよね

とろとろ

それじゃあ、アパートマンション経営を検討する場合のポイントを考えてみましょうか

 離職後、特に定年退職後に定期的な収入源が欲しいと考える人は数多くいます。

定年後の定期的収入の代表格といえば、まず思い浮かぶのが「年金」ですね。

あと、「定年後も働く」という選択肢をとる人もいます。

退職金などを「株式」や「FX」などで「運用」しようとする人もいるでしょう。

堅実な人は「定期預金」や「国債」など、「元本保証されている金融商品」に預けるという人もいるでしょうね。

その他に考えられる1つの方法として、「定年後に大家になる」ことで「不動産賃貸収入」を得るのもいいかもしれません。

「不動産賃貸収入」というのは、「不労所得」という「いいイメージ」と直結していますし、検討に値すると言えそうです。

この記事では、「老後資金」ための投資方法の1つとして「不動産投資」を検討したいと思っている方のために、不動産に投資して「大家になる」ことについて考えてみることにしましょう。

この記事を読むことで、「不動産投資」に際して考えておかなければならないことが一通り分かり、それが「大家になる」ことを本格的に検討する足掛かりとなるかもしれません。

この記事を読んでほしい人

老後にアパートマンション経営を考えている人

不動産投資について知りたい人

大家になってラクして老後を送りたいと思っている人

不動産投資のリスクを知りたい人

老後に不動産投資をするべきかどうか迷っている人

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まずはどんなリスクがあるのかを認識しよう!

 「不動産投資」は、いわゆる「ミドルリスク・ミドルリターン」の方法だと言えます。

一般的には「不動産投資」は安定した収入が得られ、利益も出しやすいと思われているかもしれませんが、「不動産投資」に特有のリスクは、他の投資などと比べて少ない・低いというわけでもないようです。

「不労所得」と言えば言えますが、何もしなくてもお金が入ってくるという認識は少し甘いのかもしれません。

不動産投資には、以下のような資金リスクが考えられます。

不動産投資で発生する主な費用

■不動産の購入費用

■リフォーム・リノベーションの費用

■固定資産税・都市計画税

■(マンションの場合)管理費・修繕積立金

■(一戸建ての場合)修繕費用

■(入居募集のため)不動産業者への手数料

■管理業者への管理料・委託手数料

■火災保険料・地震保険料

入ってくる賃貸料だけに目を奪われがちになりますが、それだけではなく、毎月かかってくる「固定費」や、内装リフォームや設備の「更新費用」など、当初予想していたよりも意外とお金が必要になるケースが多く発生します。

それ以外にも、「不動産投資」には次のようなリスクが発生します。

不動産投資の資金回収リスク

■経年劣化による賃料下落

■空室による賃貸収入の減少

■家賃滞納による賃貸収入の減少

■(ローン購入の場合)借入金利の上昇

■(ローン購入の場合)約定による返済月額上昇

■関連する税制改正などによる税金納付額上昇

これらのさまざまなリスクの複合により、赤字経営に陥る可能性も十分にあることは、頭に置いておく必要がありそうです。

【人生設計】リタイア後に気をつけたほうがいいこと

不動産価格が高めの時は投資が難しくなる

 賃貸経営で失敗しないためには、「物件選び」が非常に重要になってきますが、不動産価格が高めの時は、よい不動産を安く手に入れることができにくくなります。

そうなると、当然ですが「初期費用」がかさみ、資金を回収することができにくくなります。

日本の不動産価格は、第2次安倍内閣の発足以降じわじわと上がってきており、高水準に戻りつつあるようです。

東京オリンピック開催などの影響で、首都圏は特にその傾向が強いと言えます。

また、新築住宅の着工件数はリーマン・ショックのころと比べると持ち直しており、その後は年間80万戸~100万戸のペースで高めに推移しているようです。

しかしよく知られているように、日本は人口減少の局面に入っており、それを考えると住宅の供給は過剰であると思われ、その証拠に2033年の国内の空き家率は30%を超えるという予測も出されています。

「不動産価格」が上昇局面にあり、人口減少などのため「空家率」が増加局面にあるという2つのことを考え合わせると、長期的に見てしばらくの間は「不動産投資」が難しい時代に入ったと言えるかもしれません。

ですが、不動産には価格が安くなる時期が必ずありますから、そういう「不動産価格の潮目」を見る目があれば参入リスクは小さくできそうです。

業者任せにしないで自分で勉強してみること

 サラリーマンの給与がなかなか上がらず、公的年金が下がっていくことが考えられ、預貯金の利息はほとんどなく逆にインフレで目減りしていくことなども考慮すると、投資した不動産から賃料が毎月入金されれば安心安全であることは間違いありません。

しかし、「不動産投資」にリスクはつきもので、なおかつこれから日本の人口が減っていくことが予想されているので、賃貸で見込める最大金額で長期間にわたって継続的に収益化することは年々難しくなる傾向にあると言えます。

だからこそ「不動産投資」には、「不動産を見る目」が要求され、「不動産を運営するセンス」を磨くことが求められます。

「不動産投資」関係の書籍は必ず目を通し、実際にやっている人のはなしを聴いたり、セミナーなどから有益な知識や情報を得たりすることは、非常に大事なことになってきます。

自分で勉強をし、事前に十分な準備をすることが、「不動産を見る目」や「不動産を運営するセンス」を養うことに直結していきますので、積極的に「不動産投資」を研究してみてください。

「不動産投資」は動くお金が大きく、ローンなどの負担も重いため、十分すぎるくらいに注意をし、よく勉強してから行動するという慎重さがリスクをより小さいものにしてくれるでしょう。

不動産業者や施工業者などに言われるままに物件を選んだりリフォームをしたりすると、「高コスト」になりがちなのも覚えておきましょう。

「よくわからないから」と丸投げするのは、大損のもとになるかもしれません。

安くてよい物件を「自分で積極的に探してみる」ことや、複数の業者から「相見積もりをもらって比較」してみることは大事です。

また、実際に不動産を貸すまでにかかったり、その後の維持運営にかかる「コストを最小限に抑える工夫や努力」も大切になってきます。

「不動産投資」で失敗しないためには、まずは十分な「知識と情報を身に着けること」が前提条件だと言うことができるでしょう。

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【人生設計】不足分の準備をして暮らしを豊かにする

大家になるメリットを考えてみる

 大家は言ってみれば「一国一城の主」ですから、アパートやマンションの運営という事業の責任を全て自分一人で負うことになります。

アパートやマンションの運営には、「入居者の募集」「契約」「入居者のクレーム処理」「家賃回収」「入居者の退去手続き」「修繕や設備更新の対応」など、いろいろなものが含まれます。

それらの業務を自分で全て管理することもできますし、管理費用を支払って管理会社に一部の業務を代行してもらうこともできます。

どこまでを管理会社に任せるかは大家のさじ加減次第ですが、任せる仕事量が多ければそれだけ管理手数料も高額にはなりますし、運営に関する判断まで人任せにすることはできません。

しかし、実務的なことは管理会社にほとんどすべて任せてしまうことが可能ですので、管理手数料をケチらなければ、運営にはさほど手間がかからず、かなりラクができるのはいいところと言えます。

株やFXなどのように相場の値動きに心をかき乱されたり、何かに追われるようにスマホやパソコンに張り付いて情報取集するようなこともないため、その点もメリットでしょう。

もし、本業の他に「兼業」で大家をするのであれば、ほとんどを任せることになるでしょうし、管理手数料を少し減らしたければ、「専業」の大家となって任せる仕事を減らせば、支出を少なくできそうです。

そうした「不動産経営」にかかわるすべてを自分で「判断」しなければなりませんが、能力次第では所有する不動産を増やし、事業内容を大きくしていくこともできますし、誰にも指図されなくて済むのは魅力的でもあります。

ちなみに、大家の収入だけで食べていこうと思ったら、1~2部屋だけの大家では厳しく、最低3戸ぐらいのボリュームは必要で、複数の住戸を賃貸に出せなければ収支の黒字化は難しそうです。

いずれにせよ、「兼業」と「専業」、「アパート」と「マンション」、「1棟」と「区分所有」、「都会」と「地方」など、いろいろな対立軸があり細かいメリットやデメリットの違いはありますが、「安定した収入が得られる」のと「不動産という資産が残る」という点は、大家になったときの共通した大きなメリットと言えるでしょう。

大家のメリット

■自分の「自由に運営できる」し、経営手腕次第では「事業拡大もできる」

■大家の仕事の大半の実務は、「管理会社に任せることが可能」

■「兼業」であれば、「家賃収入」のほかに「損益通算」などのメリットもある

■複数の住戸を貸し出せれば、「専業大家」を視野に入れられる

■「家賃滞納」「空室」などのリスクはあるが、「毎月決まった収入」を得られる

■最終的には「土地」「家屋」「区分所有」などの「不動産」が手元に残る

■成功したとしても仕事がそれほど忙しくならず、「自分の自由な時間」が得られる

■自らの判断で「創意工夫」して、自分の持つ不動産の価値を高められる

■インフレに強く、金融資産のように「インフレで価値が減ることはない」

一方、デメリットとしては、融資の返済や投資不動産への支出が定期的に発生するために足を引っ張り、手持ちの現金が少なかった場合には「大ピンチ」になるというところでしょうか。

不動産投資の失敗には、ある一定の「パターン」が見られます。

こうした不動産投資が失敗する黄金パターンには、絶対に陥らないようにすることが大切です。

不動産投資失敗のパターン

■資金ショートによる返済金の支払い不能

■収益減少と支出増大によって投資額が回収不能

■計算上、投資額回収まで膨大な時間がかかってしまう

失敗パターンになった理由

■過大な融資により返済額が増えすぎてしまった

■家賃滞納や空室が何か月も続いた

■急に修理などの大きな支出額が発生した

■家賃下落や管理手数料などによる慢性的収入減

■税金や保険料や社会保険料の負担が増えた

■定期的返済と収入減や支出増が重なった

不動産は初期投資金額が大きく、売却する際にも市場の流動性が低いためすぐに現金化ができず、失敗だとわかったころには進路を修正するのが難しい状態になることが多いですので、経営の「かじ取り」には注意が必要です。

大家のデメリット

■初期費用が大きいため、多くの場合「融資」を受けなければならない

■融資を受けた場合、毎月一定額を融資先へ支払わなければない

■「家賃滞納」「空室」により収入が減ることがある

■「固定資産税」や「火災保険料」など、費用が意外と発生して収益を圧迫する

■経営が赤字になれば、家計の足を引っ張ることになる

■現金化する必要があった場合、すぐには売却できない

■ゴミ問題や騒音問題など、入居者によるトラブルが発生するかもしれない

■「事故物件」になってしまうと、貸すことも売ることも難しくなる

定年後に大家になるという選択肢はアリか?

 「不動産投資」は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資であり、あまり高い利回りは期待できないけれど、ハイリスクというわけでもなく、それなりに安全を保ちながら、そこそこ高い収益をあげられるというのがいいところでしょうか。

ですので、「複数の不動産」を持てるようにならなければ、それほど大きな金額が入ってくるわけではないかもしれませんが、「利回り」の割にはリスクに対する安全性が高く「年金」のような継続性・安定性もあります。

「不動産投資」を成功させられる人は、それほど多いわけではないと言われていますが、考えられるリスクには必ず注意をし、不動産の特性をよく知ったうえで、正しいやり方をすれば十分採算はとれる投資方法だと考えられます。

その際も「不動産の値上がり益」で儲けようとするのではなく、毎月毎年入ってくる「賃貸料」で「収益額や利回りの水準」を確保し、長い時間をかけて投資資金を回収するという考え方がちょうどいいと言えるかもしれません。

「投下資金」を回収した後は、毎月振り込まれる賃貸料は全部「儲け」になりますので、悪くはないと思います。

そうした基本的な考え方を踏み外さない限り、「不動産投資」は非常に有益で堅実な投資方法だと言えそうです。

しかし「不動産投資」はよい手法だと思いますが、動くお金も非常に大きいことから、まずは「ロボット・アドバイザー」などの比較的手堅い手法で、投資用に「資金」を貯めておきましょう。

お金がたまったころに、本当に不動産投資をするのかしないのかを改めて検討してみてもいいのではないでしょうか。

その時になって、「不動産投資はしない」という答えを出した場合でも、「ロボット・アドバイザー」で運用しているお金はそのまま継続して運用してもいいですし、何か他のことに転用してもいいかもしれません。

もちろん、「不動産投資をする」という答えの場合でも、「ロボット・アドバイザー」で運用しているお金はそのまま投資用資金に回すことができます。

いずれにしろ「貯蓄したお金」は、裏切ることなく自分の将来をきっと助けてくれるに違いありません。

この記事のまとめ

リタイア後の収入源に投資を考えたとき、不動産投資は有効な投資方法の1つ

不動産投資を検討するには、まずはそのリスクについてよく知っておくこと

不動産価格が高めの時は、投資資金の回収が難しくなるので投資開始は控えたほうがよい

業者任せにせずに自分でも勉強することが、資産運用に成功するポイント

不動産は売るより貸したほうがよいので、可能であれば「大家」という選択肢は検討に値する

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